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AG真人平台原有电梯井上建房合法吗?已有井道
2021-06-28 04:37  

  为进一步完善我省既有住宅的使用功能,提高既有住宅区的宜居水平,方便居民的生活,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关工程建设技术标准的规定,结合我省实际,现就既有住宅增设电梯问题提出如下指导意见:一、全省行政区域内需要增设电梯的既有住宅,当满足城乡规划、建筑结构和消防等方面的安全要求时,可根据实际情况和本意见的要求增设电梯。二、既有住宅需要使用共有部位增设电梯,或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时,本着公开透明、充分协商、兼顾各方的原则,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。三、对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主,可通过协商给予适当补偿,补偿费用在筹措资金中支出。四、既有住宅增设电梯,可以通过下列渠道筹措资金:(一)房地产所有权人共同出资:根据所在楼层等因素,由房地产所有权人按照一定的分摊比例共同出资;(二)属于政府直管的公房可由公房管理单位利用租金收入出资增设电梯,并通过提高租金等办法收回投资;(三)社会投资等其他合法资金来源。五、既有住宅增设电梯项目的建设单位应为增设电梯的全体业主。业主可以委托既有住宅原建设单位或物业服务企业等其他单位具体负责工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。六、既有住宅增设电梯,应当由具有相应资质等级的设计施工单位进行设计和施工。七、各级城乡规划和建设行政主管部门应当按照职责分工,尽可能简化审批程序,AG真人平台。依法做好既有住宅增设电梯的有关审批工作。八、既有住宅增设电梯的施工安装,应当符合国务院《特种设备安全监察条例》和《广东省特种设备安全监察规定》的要求,由具有相应资格的机构进行检测,并依法办理竣工验收等手续。九、房地产所有权人共同出资增设电梯后,应当按照《房屋登记办法》(建设部令第168号)等有关规定向房地产登记机构申请记载在房地产登记簿上。十、各地应结合实际情况,以方便群众、注重可操作性和确保安全为原则,制定本地区既有住宅增设电梯的实施意见。

  为进一步完善我省既有住宅的使用功能,提高既有住宅区的宜居水平,方便居民的生活,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关工程建设技术标准的规定,结合我省实际,现就既有住宅增设电梯问题提出如下指导意见:一、全省行政区域内需要增设电梯的既有住宅,当满足城乡规划、建筑结构和消防等方面的安全要求时,可根据实际情况和本意见的要求增设电梯。二、既有住宅需要使用共有部位增设电梯,或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时,本着公开透明、充分协商、兼顾各方的原则,根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。三、对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主,可通过协商给予适当补偿,补偿费用在筹措资金中支出。四、既有住宅增设电梯,可以通过下列渠道筹措资金:(一)房地产所有权人共同出资:根据所在楼层等因素,由房地产所有权人按照一定的分摊比例共同出资;(二)属于政府直管的公房可由公房管理单位利用租金收入出资增设电梯,并通过提高租金等办法收回投资;(三)社会投资等其他合法资金来源。五、既有住宅增设电梯项目的建设单位应为增设电梯的全体业主。业主可以委托既有住宅原建设单位或物业服务企业等其他单位具体负责工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。六、既有住宅增设电梯,应当由具有相应资质等级的设计施工单位进行设计和施工。七、各级城乡规划和建设行政主管部门应当按照职责分工,尽可能简化审批程序,依法做好既有住宅增设电梯的有关审批工作。八、既有住宅增设电梯的施工安装,应当符合国务院《特种设备安全监察条例》和《广东省特种设备安全监察规定》的要求,由具有相应资格的机构进行检测,并依法办理竣工验收等手续。九、房地产所有权人共同出资增设电梯后,应当按照《房屋登记办法》(建设部令第168号)等有关规定向房地产登记机构申请记载在房地产登记簿上。十、各地应结合实际情况,以方便群众、注重可操作性和确保安全为原则,制定本地区既有住宅增设电梯的实施意见。

  新装电梯比较复杂,需要先请和当初小区建筑设计部门同级的设计机构设计施工方案。方案经规划局做初审,通过后报建设局复审,然后联系相关单位进行施工。注:(1)新装电梯不能使用维修基金,费用由全体电梯收益人支付。(2)申报方案时,必须经过全体收益业主签字认可,并且提前收取全部费用后才能施工。参照《四川省既有建筑电梯增设指导意见》中的电梯增设条件:1、经增设电梯梯号全体业主住户同意;2、符合城乡规划、建筑设计、消防、抗震、结构等相关规定和标准;3、未列入房屋征收范围和计划;4、单位产权的房屋需单位法人书面同意。依据《特种设备安全监察条例》第十八条:电梯井道的土建工程必须符合建筑工程质量要求。电梯安装施工过程中,电梯安装单位应当遵守施工现场的安全生产要求,落实现场安全防护措施。电梯安装施工过程中,施工现场的安全生产监督,由有关部门依照有关法律、行政法规的规定执行。电梯安装施工过程中,电梯安装单位应当服从建筑施工总承包单位对施工现场的安全生产管理,并订立合同,明确各自的安全责任。

  1,有侵权才有补偿;2,补偿其实是购买权益;3,卖方定价;旧楼加装电梯,一二楼被遮光,采光权或其他权利被侵犯,高楼层给予一二楼被侵权业主补偿,其实相当于花钱购买一部分低楼层业主的权利。搞了许多年后,目前仍然缺乏补偿参考标准,只能够由卖方(一二楼业主)定价,买方(高楼层业主)可以还价,最终议价成功完成购买---出让部分权利,或讲价失败购买失败---停止侵权。除非双方同意,否则不应该让第三方的定价为参考标准。这好比店家有面包可以出售,顾客可以购买,而价钱则只能是店家自己制定。如果店家定价10元,顾客觉得应该是1元,那么顾客可以选择不买、买少点、讲价、以物易物等等。集齐数个顾客,或者找村里某个长老团给店家的面包定个价钱,这样合法合理么?媒体和舆论暗暗的有点倾向于高楼层业主,描述他们有多少老人小孩,为电梯奔走多少年、多少人再盼电梯中老去。然则人情味之下,一二楼层业主的合法权益却探讨得不多,但是一二楼层业主的权利还在那。现已经确定:少数服从多数是不合法的,少数迁就人情舆情肯定也是不合法不合理的!所以,大大方方提出出让部分权益的价钱----那是“稀缺商品”;让买家考量买不买、买多少、还多少价。双方都缺乏依据,只能够靠心平气和的谈谈,再谈谈。至于诉讼,说白了那就是没了办法生了气,一方强迫双方把决定权交给特定的别人。大家各自衡量。物权法第八十九条建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。民法通则第八十三条中的相关规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。广州《既有住宅增设电梯技术规程》对严重遮挡作出界定:增设电梯方案的梯井(或连廊)与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距小于6米,可视为严重遮挡。

  一是旧楼加装电梯的法律依据何在?无非是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》,以及在上述三部法律基础上广东省建设厅作出的《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》。但旧楼加装电梯目前看确实缺少法律依据。A《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:(六)改建、重建建筑物及其附属设施;决定前款第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定将电梯认定为附属设施。B《中华人民共和国建筑法》第二条,本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。这一规定将加装电梯认定为建筑活动。C《中华人民共和国城乡规划法》第四十条,在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。这一规定将加装电梯认定为须办理规划许可证的行为。综上,《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关工程建设技术标准的规定,结合我省实际,就既有住宅增设电梯问题提出了指导意见。《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》参考了《物权法》第76条,实际上《物权法》没有说针对加装电梯的问题,因为在立《物权法》的时候,没有这个问题出现,立法者也没有考虑到。实际上,“改建和重建”与“加建和新建”根本是两回事。当然不能因为找不到对应的依据,就不做这个事情。这就需要创新思维。二是旧楼加装电梯,应该是由超过2/3产权业主说了算,还是必须由全体产权业主说了算?禅城规划局官网《旧住宅楼加装电梯条件及申办规划许可办事指南》规定,旧住宅楼加装电梯的条件之一是“加装电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。正在征求意见的《广州既有住宅增设电梯试行办法》,对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等均作了具体的规定。《办法》明确了须满足两个“三分之二”:一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意,且方案应当征询全体业主的意见;二是应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准和要求。上海市旧公房改装电梯作为一项惠及老年居民实事工程,每年有人大代表提案,据说已是第六次,但官方认为,改造前提必须所有住宅小区居民同意方能实施,代表质疑物权法规定只要三分之二多数同意即可。《物权法》为何抵不过政府部门的想法?因为加装电梯必将引起利益关系的调整,其中一个就是业主专有权的损失。低层业主主要的权利是休息权、采光权和通行权,实践证明要解决这个问题的根本途径就是补偿,没有别的。另外,如三分之二多数同意,另三分之一不同意,事实上加装还是不可能的,这是我们必须考虑的因素。三是何为同意?两个“三分之二同意”,到底是同意什么?这个目标方案一定要明确。有人会说“如果不出钱我就同意,有的人说出少一点钱我就同意。”不管是“三分之二同意”还是百分之百同意,首先就应该包括费用按什么比例分摊等问题,否则执行起来会没有可操作性。现行的公示无反对方法是难以做到这一点的,应该是一一签字表决方式。四旧楼加装电梯的审批是形式审查还是实质审查?目前的审查可分为三种:其一,形式审查,即登记机关仅对申请是否符合法律要求进行审查,而不对登记事项的真伪调查核实。其二,实质审查,即登记机关不仅对申请从形式上审查其是否合法,而且对申请事项予以调查核实,以保证登记事项的法律效力。其三,折衷审查,即登记机关对登记事项有重点的进行审查,尤其对有疑问的事项予以审查,如果发现有不符合法律规定的,则不予登记。但已登记的事项不能因此而推定为完全真实,其登记事项的真伪最终取决于执法机关的裁决。我国目前的登记实际上采取的是形式审查为主,实质审查为辅的原则。但无论是形式审查还是实质审查都不能完全排除对有关事实的合法性和真实性的审查。合法性和真实性是登记机关审查的共同内容,实质审查要审查合法性和真实性,形式审查所审查的同样是有关事实的合法性和真实性,而其中的差异只是审查的对象不同而已,形式审查只是审查当事人提交的书面文件,而实质审查则还应根据需要对提交文件之外其他事实进行了解或调查,以确认有关事实的合法性和真实性。因此,即使确定登记机关只有形式审查的义务或职责,也并不当然就排除了对相关事实合法性和真实性的审查。《中华人民共和国建筑法》第七条,建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是,国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。第八条,申请领取施工许可证,应当具备下列条件:(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;(二)在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证;(三)需要拆迁的,其拆迁进度符合施工要求;(四)已经确定建筑施工企业;(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;(六)有保证工程质量和安全的具体措施;(七)建设资金已经落实;(八)法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内,对符合条件的申请颁发施工许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条,申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。这些都是形式审查。五是民事责任和行政责任的区别?加装电梯审批产生的责任如何区分?《中华人民共和国城乡规划法》第五十条,在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。个人认为,应该通过追加第三人的方式或者直接在审批中由第三人声明的方式由其承担,减少审批机关责任。

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